شراء الأجانب للعقارات: التطورات والعواقب والإجراءات التصحيحية الممكنة

*ليز مانيسون

مع الطلب على السكن من قبل السكان المحليين والأجانب بشكل خاص على العقارات في المدن الساحلية، وقيام أصحاب المنازل الثانية بتأجير عقاراتهم للسياح، ارتفعت أسعار الإيجارات وشراء المنازل بسرعة في السنوات الأخيرة.

تُظهر بيانات الأعوام من 2022 إلى 2024 والأشهر السبعة الأولى من عام 2025 أن مشتريات الأجانب من العقارات القبرصية تشهد تزايدًا سريعًا.

وقد أدى هذا النشاط الهائل في سوق العقارات في قبرص، كما هو الحال في دول البحر الأبيض المتوسط ​​الأخرى، إلى ارتفاع أسعار العقارات وأزمة سكن في بعض المناطق.

ولمعالجة هذه التطورات السلبية في سوق العقارات وجعل السكن في متناول السكان المحليين، تتخذ دول مثل إسبانيا والبرتغال تدابير تصحيحية.

مع ذلك، لا يبدو أن السلطات القبرصية تدرس في هذه المرحلة اتخاذ تدابير للحد من تنامي ملكية الأجانب للعقارات.

علاوة على ذلك، تواصل الحكومة القبرصية، من خلال سياساتها الضريبية ومبادراتها الأخرى، مثل برنامج التأشيرة “الذهبية”، تعزيز التخصيص التفضيلي للموارد لقطاع العقارات الأكثر امتيازًا، مما يؤدي بدوره إلى تفاقم التفاوت في الثروة والتفاوت بين الأجيال، بالإضافة إلى تحويل الموارد عن الاستثمارات الأكثر إنتاجية اقتصاديًا واجتماعيًا.

التطورات

أُلغي برنامج جواز السفر “الذهبي” سيئ السمعة (التجنس عن طريق الاستثمار) نهاية عام 2020 على خلفية نشر فضائح متعلقة بتطبيقه.

واستُبدل بما يُسمى برنامج التأشيرة “الذهبية”، الذي يسمح لمواطني الدول الأخرى بالحصول على تأشيرة وإقامة دائمة في قبرص مقابل استثمار لا يقل عن 300 ألف يورو.

بعد انخفاض مبيعات العقارات القبرصية للأجانب في عامي 2020 و2021، ازدادت عمليات شراء هذه العقارات من قِبل مواطني الدول الأخرى بموجب نظام التأشيرة “الذهبية” بشكل حاد.

وفي تقرير حديث، أشار المدقق العام إلى أن نسبة كبيرة ومتزايدة من إجمالي مبيعات العقارات القبرصية كانت لمواطني دول أخرى، بمن فيهم اللبنانيون والإسرائيليون والروس والصينيون.

وتشير التقارير تحديدًا إلى أن 4,321 عقارًا، أي ما يعادل 27.4% من إجمالي مبيعات العقارات في عام 2024، كانت من خارج الاتحاد الأوروبي.

ومع ذلك، يُضيف المُراجع العام، مُشددًا بشكل خاص، أن نسبة مواطني الدول الثالثة الذين يشترون العقارات القبرصية “وهمية ومُقلَّلة من شأنها، ولا تشمل الشركات القبرصية أو التابعة للاتحاد الأوروبي ذات المصالح الأجنبية”.

في هذا السياق، تُصنّف الشركة التي يُسيطر عليها مُستفيدون من خارج الاتحاد الأوروبي، والمُؤسَّسة في قبرص أو الاتحاد الأوروبي، ككيان محلي.

وعلاوة على ذلك، في الأشهر السبعة الأولى من عام 2025، استمرت مشتريات العقارات القبرصية من قبل الأجانب في إظهار زيادات كبيرة، تجاوزت 15٪، مقارنة بالفترة نفسها من عام 2024، حيث كان المشترون البارزون من مواطني إسرائيل ولبنان وروسيا، وفقًا لعقود البيع المقدمة إلى مكاتب السجل العقاري في لارنكا وليماسول وبافوس.

عواقب

مع ازدياد الطلب على السكن من السكان المحليين، وخاصةً الأجانب، في المدن الساحلية، وقيام مالكي المنازل الثانية بتأجير عقاراتهم للسياح، ارتفعت الإيجارات وأسعار شراء المنازل بسرعة في السنوات الأخيرة.

ومع ذلك، لوحظ تفاوت كبير في مدى ارتفاع أسعار المنازل بين المدن. فبينما ارتفعت الإيجارات في نيقوسيا بنسبة 48% بين عامي 2016 و2024، تضاعفت في بعض مناطق ليماسول خلال الفترة نفسها.

ولكن حتى في نيقوسيا، أصبحت أسعار المنازل باهظة الثمن بالنسبة للعديد من الشباب والأسر ذات الدخل المحدود.

ونتيجة لذلك، يعيش عدد متزايد من الشباب مع والديهم ويؤجلون تأسيس أسرة وتربية الأطفال بسبب ارتفاع تكاليف المعيشة، وخاصة التكاليف المرتبطة بالإسكان ورعاية الأطفال.

نتيجةً لذلك، ومع استئجار جيل الشباب، وامتلاك آبائهم للعقارات، بما في ذلك منازلهم الخاصة، يترسخ التفاوت الكبير في الثروة بين الأجيال في قبرص.

علاوةً على ذلك، ومع استفادة أبناء الآباء الأكثر ثراءً بشكل غير متناسب من تمويل الإسكان، وتوريثهم المزيد من الأصول من آبائهم الأكثر ثراءً، يتفاقم التوزيع غير العادل للثروة بين الأجيال الشابة في قبرص.

علاوة على ذلك، ولتلبية الطلب المتزايد على السكن من السياح والمهنيين الأجانب والأثرياء الباحثين عن ملاذ آمن من النزاعات المسلحة، يركز مطورو العقارات على بناء مجمعات سكنية فاخرة، مثل الشقق الشاهقة في ليماسول، بدلاً من بناء مساكن اجتماعية أرخص.

وهذا لا يحدّ فقط من توفير المساكن بأسعار معقولة لشريحة كبيرة من السكان، بل يُحوّل أيضاً رأس المال والموارد البشرية بشكل كبير عن الاستثمار في مشاريع وأنشطة يمكن أن تكون أكثر إنتاجية اقتصادياً واجتماعياً.

بينما تواصل السياسات الحكومية تعزيز تخصيص الموارد لقطاع العقارات وجعل قبرص قادرة على جذب السياح والاستثمارات الأجنبية والمهنيين، إلا أن هذه الاستراتيجية تنطوي على مخاطر.

على سبيل المثال، إذا استمر الطلب على المنتج السياحي والعقاري القبرصي بالوتيرة الحالية، فمن المرجح أن يزداد تفكك سوق الإسكان والبيئة الاجتماعية المرتبطة به.

سيتكدس أصحاب الدخل المحدود في مساكن أقل جودة، بينما من المرجح أن يستأجر الأثرياء ويشتروا عقارات أفضل بشكل متزايد.

علاج

يُظهر التحليل أعلاه ضرورة موازنة الفروقات بين العرض والطلب في مختلف قطاعات سوق العقارات في قبرص.

حاليًا، تُغذّي سياسة الحكومة الضريبية والاستثمارية الطلب على العقارات باهظة الثمن بشكل مفرط. بخلاف دول الاتحاد الأوروبي الـ 21، لا تفرض قبرص ضريبة تصاعدية دورية كبيرة على العقارات، ولا ضريبة ميراث.

علاوة على ذلك، تُعدّ رسوم الدمغة على نقل الملكية منخفضة جدًا، بينما يُطبّق معدل ضريبة القيمة المضافة بنسبة 5% فقط على شراء الوحدات الفاخرة الصغيرة والمتوسطة الحجم.

ومع فرض ضرائب على دخل الشركات تبلغ 12.5% ​​فقط، يتم تشجيع الكيانات الأجنبية على إنشاء شركات في قبرص والاستفادة من القدرة على شراء العقارات دون الامتثال لشروط برنامج التأشيرة “الذهبية”.

وبالإضافة إلى ذلك، يشجع برنامج التأشيرة “الذهبية” شراء العقارات في قبرص، وخاصة خلال فترات التوترات العسكرية وتدهور الظروف الاقتصادية في بلدان المنشأ.

ومن أجل استقطاب العمالة الماهرة من الخارج، يدفع المهنيون الأجانب المقيمون في قبرص 50% فقط من ضريبة الدخل الشخصي المفروضة على العمال المحليين الذين يحصلون على نفس الدخل.

وبالتالي، ينبغي أن يكون من أهم عناصر الإصلاح الضريبي المُقبل تطبيق ضريبة تصاعدية دورية على قيمة العقارات ابتداءً من عام 2024، وذلك بهدف تقليل الطلب على العقارات القبرصية، وتوسيع القاعدة الضريبية والحد من تفاوت توزيع الثروة.

كما ينبغي النظر في تطبيق ضريبة الميراث، المعمول بها في ١٩ دولة من دول الاتحاد الأوروبي.

الأهم من ذلك، لخفض الطلب الأجنبي على العقارات بشكل أكبر، لا بد من زيادة الضرائب، بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة ورسوم الدمغة، على نقل الملكية العقارية للأجانب بشكل كبير.

يُشار إلى أن إسبانيا تعتزم فرض ضريبة بنسبة 100% على مشتريات العقارات من قبل الأجانب للمساعدة في تخفيف أزمة السكن.

ينبغي أيضًا تغيير إجراءات تصنيف الشركات أو الأفراد كأجانب، وإضفاء الطابع المؤسسي على بيع العقارات، على الأقل في إطار برنامج التأشيرة “الذهبية”.

وبناءً على ذلك، ينبغي على السلطات القبرصية أن تُحمّل مسجل الشركات مسؤولية تحديد هوية المالكين المستفيدين للشركات المسجلة في قبرص، والتقدم بطلب للحصول على تصريح شراء عقارات، وتحديد ما إذا كانوا أجانب أو يمثلون مصالح أجنبية، وذلك لمنع التحايل على الشروط المطلوبة لشراء العقارات بموجب برنامج التأشيرة “الذهبية” من قِبل مواطني الدول الأخرى. إضافةً إلى ذلك، ينبغي إلزام الأجانب بالحصول على إذن من السلطات البلدية المختصة لشراء العقارات القبرصية قبل إبرام عقد البيع وتسجيله في السجل العقاري.

ينبغي فرض ضرائب أكبر على الدخل الناتج عن تأجير المساكن للسياح والمهنيين الأجانب، وتطبيقها بشكل صارم وفقاً للمعايير المطبقة في اليونان، وذلك لزيادة توافر مثل هذه المساكن للمقيمين الدائمين في قبرص.

ينبغي أيضًا النظر في فرض “ضريبة السكن الخامل” على غرار تلك التي تطبقها بعض البلديات في فرنسا، والتي تُفرض بموجبها ضريبة بنسبة 17% على المنازل التي تظل شاغرة وغير مؤثثة لمدة عام أو أكثر من قيمتها الإيجارية المقدرة.

ولعل بلديات بعض المدن الساحلية في قبرص تبدأ بفرض ضريبة شقق خاملة بنسبة 10% على مالكي المباني السكنية الشاغرة في منطقتهم!

ونتيجة لذلك، نأمل، مع التخفيف الكبير للطلب على العقارات القبرصية نتيجة لبعض التدابير المذكورة أعلاه ومع تعزيز بناء المساكن الاجتماعية، والتي يمكن تمويلها جزئيا من فوائض صندوق التأمين الاجتماعي، أن يتم احتواء أسعار العقارات وزيادة المعروض من المساكن بأسعار معقولة.

المصدر: politis.com.cy